Цените на жилищата в Лондон са обяснени в пет графики
Стойността на жилищата в столицата пада след години на годишен ръст
Дан Китууд/Гети Имиджис
Цени на жилищата в Лондон спадна с 0,6% през юни , според официалния статистически орган на Обединеното кралство ONS. Може да не звучи много, но следва години, в които цените нарастват средно годишно със 7,5% между края на 2009 г. и края на 2017 г.
Цените са като цяло непроменени от края на 2017 г., след годините, в които Лондон беше опората на пазара на жилища в Обединеното кралство. Имаше много спекулации относно ефекта от Brexit върху пазара на имоти в Лондон, но все още има малко данни, които да подкрепят това. Съществуват редица фактори, които действат, които виждаме, които са довели до отслабването на цените, но някои от които са национални по характер – по-специално нисък ръст на реалните печалби – и още някои местни, включително допълнителни вътрешни миграционни потоци от Лондон.
Освен това, тъй като цените в Лондон се повишиха спрямо останалата част от югоизточната част, може да очакваме лондонският пазар да се успокои доста по-рано. Ако е така, скорошните промени биха могли просто да бъдат отвиване на надценяването от последните години. Важно е да запомните, че цените в Лондон остават много високи със средна цена от £475 000.
По-долу има пет диаграми, които обясняват какво се случва.
1. Ефектът на вълни
В последователни цикли от началото на 70-те години на миналия век Обединеното кралство е видяло явление, известно като ефект на вълни. При икономически подем цените на жилищата са имали тенденция да се покачват първо в Лондон и югоизточната част, а след това постепенно, с течение на времето, другите региони настигнаха. Лондон винаги е оставал напред, но процентната разлика обикновено не е ставала по-голяма.
Както показва графиката по-горе, цените в Лондон средно са били около два пъти по-високи от тези на север (представени тук от Йоркшир и Хъмбърсайд, което се използва за сравнение, тъй като регионалните граници не са се променили с течение на времето). Изключение от относителните промени е периодът от средата на 90-те години, когато историческите позиции все още не са възстановени.
2. Ръст на доходите
Промените в регионалните цени са силно повлияни от национални фактори, включително ниските нива на лихвените проценти и ръста на реалните доходи. Знаем, че реалните доходи оказват силно влияние върху цените на жилищата. Като правило 1% увеличение на реалните доходи води до 2% увеличение на реалните цени на жилищата, тъй като домакинствата могат да си позволят да плащат повече. И така, обикновено по време на цикъла, цените на жилищата показват по-голяма волатилност, отколкото доходите.
Особено забележимо е, че Службата за бюджетна отговорност (OBR), независимият фискален надзор на Обединеното кралство, намали своите национални прогнози за цените на жилищата, признавайки, че по-слабата производителност води до по-нисък растеж на реалните доходи. Например през март 2016 г. OBR очакваше номиналните цени на жилищата да се повишат с 4,7% през 2019 г.; до март 2018 г., това беше ревизиран надолу до 2,7% .
3. Предлагане, търсене и регионални модели
Слабият растеж на доходите обяснява защо Лондон работи в по-слаба национална жилищна среда, но не обяснява модела на регионалните цени. По-високото търсене в Лондон, недостигът на доставки и моделите на вътрешна миграция също играят роля.
За това помага да се погледне по-отблизо югоизточната част – така че вътрешен Лондон спрямо външния Лондон и спрямо югоизтока като цяло. Ключовата характеристика е, че сега разглеждаме области, които физически не са много отдалечени една от друга и знаем, че повечето движения се извършват на много къси разстояния – според 2014-15 английско жилищно проучване 74% от хамалите, при които главата на домакинството е на възраст под 55 години, са се преместили с по-малко от десет мили, а 24% са се преместили под една миля.
Лондон отдавна има повече хора, които напускат града, отколкото влизат в него. Докато привлича младите, Лондон губи малко по-възрастните възрастови групи. Тази загуба рязко намалява до 2009 г., но след това отново се ускори, особено през 2016 и 2017 г., за да надхвърли 100 000 души.
Този модел до голяма степен е в съответствие с наблюдавания път на цените на жилищата. Тъй като голяма част от хората, напускащи Лондон, отиват другаде в югоизточната част, очакваме да видим спад в съотношението на цените на жилищата в Лондон спрямо югоизтока през последните две години и изглежда това е така.
4. Типове имоти последователни
Относителните цени на различните типове имоти (самостоятелни къщи, полупарни, терасовидни къщи и апартаменти) се повишават и намаляват по сходен начин, въпреки че, разбира се, има абсолютни разлики в цените. Точно както домакинствата могат да се движат между местата, те могат да заменят между видове имоти, което води до подобни движения на цените.
Следователно следващата графика се концентрира върху разликите между цените на терасираните имоти във вътрешния и външния Лондон. Те показват, че наскоро има относителни спадове на цените във вътрешния Лондон, което отново е в съответствие с изселването на домакинства от по-скъпите вътрешни райони.
5. Инвестиционни имоти
Въпреки това миграционните потоци не са цялата история. Относителните цени също не могат да бъдат обяснени с недостиг на доставки – югоизточната част също страда от недостиг. Но друго обяснение е по отношение на паричната среда и особено ниските нива на лихвените проценти.
Жилищата в Лондон са силно повлияни от ролята си на инвестиция, колкото на потребителска стока. Инвестиционните мотиви за закупуване на жилища също са важни в други области, но може да се каже, че Лондон има специални характеристики, а цените в Лондон са по-отзивчиви към промените в лихвените проценти, отколкото другаде. Следователно съществува възможност, тъй като лихвените проценти постепенно се повишават в икономиката, Лондон ще бъде по-силно засегнат от другите региони, започвайки да възстановява някои от историческите модели, наблюдавани на първата графика.
И все пак, въпреки всички приказки за падащи цени на жилищата, трябва да имаме предвид, че средната цена дори на апартамент в Лондон е все още над 400 000 британски лири . За сравнение средната цена на апартамент в югоизточната част е по-близо до £200 000 – и дори това е извън ресурсите на повечето потенциални купувачи за първи път без значителна допълнителна подкрепа. Така че падането на цените, което наблюдаваме, е малко вероятно да има значителни ползи за купувачите за първи път. Поне в мащаба, който се случи досега, спадът просто предполага скромни капиталови загуби за съществуващите собственици. от Джеф Мийн , професор по приложна икономика в Университет на Рединг
Тази статия е препубликувана от Разговорът под лиценз Creative Commons. Прочетете оригинална статия .
